Green subsidies and housing market dynamics: Evidence from the German building subsidy reform

Niemieckie subsydia na budownictwo energooszczędne BEG/KfW wprowadzone w 2021 roku stanowią istotny instrument polityki wspierający rozwój budynków o wysokiej efektywności energetycznej. Dotychczasowe badania koncentrowały się głównie na cechach zielonych budynków oraz premiach cenowych związanych z efektywnością energetyczną, natomiast istnieje stosunkowo niewiele dowodów empirycznych dotyczących tego, czy same subsydia ekologiczne znajdują odzwierciedlenie w regionalnych cenach nieruchomości mieszkaniowych. Niniejsza praca analizuje zatem, czy miasta o większej ekspozycji na reformę subsydiów BEG odnotowały silniejszy wzrost cen mieszkań po wprowadzeniu programu.

W badaniu zastosowano model difference-in-differences (DiD) z dwukierunkowymi efektami stałymi, aby przeanalizować zależność między poziomem ekspozycji na subsydia BEG na poziomie krajów związkowych a indeksem cen mieszkań GREIX w niemieckich miastach w latach 2020–2024. W specyfikacji bazowej miasta o wysokiej ekspozycji zostały zidentyfikowane na podstawie mediany ekspozycji na poziomie krajów związkowych. Dodatkowo przeprowadzono analizy wrażliwości z wykorzystaniem alternatywnych progów obejmujących najwyższe 30%, 40% i 60% obserwacji. Analiza empiryczna została uzupełniona testami równoległych trendów opartymi na metodzie event study, testem placebo wykorzystującym permutacje oraz analizami heterogeniczności uwzględniającymi zróżnicowanie regionalne, typy mieszkań oraz warunki budownictwa sprzed wprowadzenia polityki.

Wyniki dostarczają wstępnych dowodów dotyczących związku między ekspozycją na subsydia BEG a dynamiką rynku mieszkaniowego. Nie potwierdzają jednak w sposób jednoznaczny i statystycznie istotny, że wyższa ekspozycja na program BEG prowadziła do wzrostu cen mieszkań. Oszacowanie bazowe dla grupy o najwyższych 50% poziomach ekspozycji jest dodatnie, lecz nie osiąga poziomu istotności statystycznej, podczas gdy wyniki uzyskane dla alternatywnych progów oraz analiz heterogeniczności mają charakter mieszany i eksploracyjny. Ogólnie rzecz biorąc, praca wnosi wkład do literatury dotyczącej mechanizmów transmisji polityki klimatycznej oraz zielonych nieruchomości, wskazując, że wpływ subsydiów na budownictwo energooszczędne na rynek mieszkaniowy jest złożony, wrażliwy na przyjęte progi klasyfikacji i zależny od lokalnych uwarunkowań rynkowych, zamiast automatycznie kapitalizować się w cenach nieruchomości.

Germany’s 2021 BEG/KfW green building subsidies are an important policy instrument for promoting energy-efficient buildings. While existing research has mainly examined green building attributes and energy-efficiency premiums, there is less evidence on whether green subsidies themselves are reflected in regional housing prices. This thesis, therefore, examines whether cities with greater exposure to Germany’s BEG subsidy reform experienced stronger apartment price growth after the policy's introduction.

Using a two-way fixed-effects difference-in-differences framework, the study analyses the relationship between state-level BEG subsidy exposure and the GREIX apartment price index across German cities from 2020 to 2024. The baseline specification defines high BEG exposure using the median state-level exposure threshold, while alternative top 30%, top 40%, and top 60% thresholds are used for sensitivity analysis. The empirical assessment is further supported by event-study parallel trends tests, a permutation-based placebo test, and heterogeneity analyses across regions, housing types, and pre-policy construction conditions.

The findings provide preliminary evidence on the relationship between BEG subsidy exposure and housing-market dynamics. Still, they do not provide clear, robust evidence that higher BEG exposure significantly increased apartment prices. The baseline top 50% estimate is positive but not statistically significant, while alternative thresholds and heterogeneity tests yield mixed, exploratory results. Overall, the thesis contributes to the literature on climate-policy transmission and green real estate by showing that the housing-market effects of green building subsidies are complex, threshold-sensitive, and dependent on local market conditions rather than automatically capitalised into prices.