The characteristics and economic impact of novel business models: the case of Airbnb in European cities

Technologie cyfrowe oraz platformy umożliwiły zawieranie transakcji pomiędzy prywatnymi osobami w zakresie różnych usług, w tym także w sektorze turystycznym. Airbnb jest głównym przykładem sukcesu oraz dynamicznego rozwoju platformy peer-to-peer, łączącej dwie strony rynku: podróżnych szukających noclegów i gospodarzy lokali dysponujących wolnymi miejscami noclegowymi. Chociaż Airbnb pierwotnie było postrzegane jako platforma działająca w ramach ekonomii współdzielenia świadcząca usługi oparte na niewykorzystanych zasobach, z czasem rola profesjonalnych gospodarzy wzrosła. Imponujący wzrost i rosnąca profesjonalizacja Airbnb rodzą kluczowe pytania dotyczące jej ogólnego wpływu na lokalnych mieszkańców i branżę hotelarską w środowiskach miejskich. Niniejsza praca doktorska bada usługi noclegowe świadczone przez platformę Airbnb w kontekście ich ekonomicznego wpływu w głównych miastach europejskich. Praca składa się ze wstępu oraz czterech artykułów, które empirycznie badają charakterystykę podaży Airbnb; jej relacje z sektorem hotelowym; rolę lokalizacji nieruchomości na kształtowanie się cen wynajmu; oraz zmiany, jakie zaszły w trakcie pandemii COVID-19. Pierwszy artykuł skupia się na kluczowych atrybutach Airbnb w Warszawie i porównuje rozmiar sieci Airbnb oraz koncentrację przestrzenną ofert z tradycyjną branżą hotelarską. Analiza wykonana na podstawie danych pozyskanych metodą web-scraping wykazała, że zdecydowaną większość ofert platformy Airbnb stanowią całe mieszkania, a ich istotna część jest własnością gospodarzy dysponujących więcej niż czterema ofertami. Wyniki te sygnalizują, że większość ofert Airbnb stanowią usługi biznesowe, które nie są częścią ekonomii współdzielenia. Analiza lokalizacji ofert Airbnb ujawniła, że są one silnie skoncentrowane w centrach miast, natomiast w dzielnicach od nich oddalonych istotnym atrybutem jest ich odległość od stacji metra. Wyniki te wspierają również tezę, że na rynku wynajmu Airbnb istotną rolę pełnią profesjonalni gospodarze, którzy inwestują w nieruchomości zlokalizowane w miejscach najbardziej atrakcyjnych dla turystów. Wyniki pokazują również, że rozkład miejsc noclegowych Airbnb na poziomie dzielnicy jest skorelowany z tradycyjną branżą hotelarską, natomiast oba modele są komplementarne względem siebie w wielu dzielnicach mieszkaniowych. Drugi artykuł rozwija powyższe wnioski, rozszerzając próbę na inne duże miasta Europy: Paryż, Berlin oraz Barcelonę. Badanie zostało przygotowane w oparciu o bazę danych z ofertami hotelowymi oraz ofertami Airbnb, przygotowaną metodą web-scraping, pozwalającą na porównanie lokalizacji i cen na poziomie dostawców usług. Wyniki potwierdziły założenie o wysokim udziale ofert biznesowych w ogóle ofert Airbnb. Wykazały również, że poziom profesjonalizacji usług jest największy w Warszawie. Wyniki badania potwierdziły także, że usługi Airbnb wspierają rozwój turystyki na terenach znajdujących się poza zasięgiem tradycyjnego przemysłu hotelowego. Z drugiej strony jednak, oferty Airbnb są wysoko skoncentrowane w centralnych dzielnicach, zwiększając przeciążenie turystami w centrach miast. Analiza cen uwidoczniła, że Airbnb konkuruje z hotelami o klientów dzięki obecności w szerokim zakresie segmentów cenowych. Z drugiej strony, znaczne różnice cen pomiędzy dwoma modelami usług w określonych obszarach miast sugerują bardziej komplementarną relację. Podsumowując, artykuł pokazał, że stopień substytucyjności tradycyjnych usług hotelarskich usługami Airbnb zależy od lokalizacji ofert. Trzeci artykuł identyfikuje determinanty cen Airbnb w 10 największych miastach Unii Europejskiej, przewodnią rolę nadając lokalizacji ofert. Wyniki potwierdzają, że atrybuty związane z rozmiarem nieruchomości, jego standardem, właścicielem oraz lokalizacją są istotnymi czynnikami wpływającymi na ceny noclegów. Analiza potwierdza, że ceny oferowane przez Airbnb są zależne przestrzennie, ponieważ właściciele przy ustalaniu stawek biorą pod uwagę ceny i atrybuty sąsiednich ofert noclegowych. W celu dokładnego oszacowania wpływu poszczególnych cech ofert, w opracowaniu zastosowano różne modele regresji przestrzennej. Nowatorskie wskaźniki oparte na danych z portalu TripAdvisor zostały wprowadzone w celu pomiaru atrakcyjności dzielnic, a wyniki badania wskazują na silniejszy wpływ tychże wskaźników na cenę niż w przypadku standardowych zmiennych lokalizacji opartych na wybranych punktach turystycznych. Z artykułu wynika, że inwestowanie w nieruchomości poza centrum miasta, ale stosunkowo blisko atrakcji turystycznych, może być w dłuższej perspektywie czasu bardzo opłacalne. Analiza potwierdza również, że profesjonalni gospodarze posiadają istotną część ofert, inwestując w określonych obszarach miasta i ustalając wyższe ceny. Czwarty artykuł analizuje wpływ pandemii COVID-19 na tradycyjny sektor hotelarski oraz usługi Airbnb w 9 największych europejskich miastach. Wyniki pokazują istotne różnice między tymi dwoma modelami latem 2020 r.: podczas gdy podaż hoteli prawie powróciła do poziomu sprzed pandemii, liczba aktywnych ofert Airbnb spadła średnio o ponad 15%. Ponadto analiza cen pokazuje, że stawki Airbnb spadły znacznie mniej niż ceny hoteli. Wyniki te potwierdzają, że podaż ofert Airbnb jest bardziej elastyczna, a znaczna część gospodarzy odeszła od świadczenia najmu krótkoterminowego. Choć wyniki potwierdzają, że wzrosła rola dłuższych pobytów (min. 14 nocy), w artykule nie znaleziono solidnych dowodów na pojawienie się nowych usług, jak oferty lokali do pracy zdalnej czy odbycia kwarantanny.

Digitalisation and online platforms enabled transactions between private individuals in various services, including the hospitality sector. Airbnb, a prime example for the success and robust growth of peer-to-peer platforms, connects two sides of the market: travellers looking for accommodation and hosts with available space. While Airbnb has been initially described as a sharing economy platform, providing services based on under-utilized assets, over time the role of professional hosts increased. The impressive growth and the increasing professionalisation of Airbnb raise crucial questions about its overall impact on local residents and the hotel industry in urban environments. The thesis examines the accommodation services provided via Airbnb in the context of their economic impact in major European cities. It consists of a preface and four research articles that empirically investigate the characteristics of Airbnb supply; its relationship with the hotel industry; the role of location in prices; and the changes during the COVID-19 pandemic.

The first paper focuses on key attributes of Airbnb in Warsaw and compares its size and spatial distribution to the traditional hotel industry. Based on web-scraped data, the study finds that the vast majority of Airbnb offers are entire homes, and a significant share belongs to hosts with more than 4 listings. These results signal that the majority of Airbnb offers are business services that do not constitute part of the sharing economy. The analysis of listing locations reveals that Airbnb is strongly concentrated in the city centre, while in suburban areas the distance from metro stations is an important attribute. These findings also support the major role of professional hosts investing in the most attractive locations for tourists. The results also show that the district-level distribution of Airbnb bed places is correlated with the traditional hotel industry, although the two models complement one another in a number of residential districts.

The second paper expands these insights by widening the sample with the cities of Paris, Berlin and Barcelona. The study includes web-scraped data on hotel and Airbnb offers, enabling the comparison of location and prices at the level of service providers. The results support the finding on the high share of business services in Airbnb, however, the study also reveals that the degree of professionalisation is the highest in Warsaw. The paper shows that while Airbnb facilitates the spread of tourism to areas not covered by the traditional hotel industry, it is also highly concentrated in central neighbourhoods, contributing to pressure from tourism in city centres. The analysis of prices reveals that Airbnb and traditional hotels compete for tourists across a wide range of market segments. On the other hand, the significant price differences between the two providers at specific city areas suggest a more complementary relationship. Therefore, the article shows that the degree of substitutability between Airbnb and the traditional hotel sector is dependent on location.

The third paper identifies the determinants of Airbnb prices in 10 major EU cities, focusing on the role of location. The results confirm that attributes related to size, quality, host and location are all significant drivers of Airbnb rates. The analysis supports that Airbnb prices are spatially dependent, as Airbnb hosts take into consideration the price and attributes of neighbouring listings when setting their rates. In order to accurately estimate the influence of different listing characteristics, the study implements different spatial regression models. Novel indices based on TripAdvisor data are presented to measure the attractiveness of neighbourhoods, and the results show a more robust impact on price than in the case of standard location variables based on selected points of interest. The article reveals that investing in real-estate outside the city centre, but relatively close to popular tourist attractions can be highly profitable in the long run. The analysis also supports that professional hosts provide significant shares of listings, investing in specific city areas and setting higher prices.

Finally, the fourth contribution examines the impact of the COVID-19 pandemic on the traditional hotel industry and Airbnb in 9 major European cities. The results present important differences between the two models during the summer of 2020: while hotel supply almost returned to the pre-pandemic levels, the number of active active Airbnb listings decreased on average by more than 15%. Furthermore, the analysis of prices shows that Airbnb rates fell significantly less than hotel prices. These findings support that Airbnb supply is more flexible and a significant share of hosts pivoted from short-term accommodation provision. While the results support that the role of longer stays increased (min. 14 night stays), the article finds no robust evidence for the emergence of new use-cases, such as listings for home-office or self-isolation.