Rola kosztów budowy w kształtowaniu cen mieszkań w Polsce

Celem artykułu jest empiryczna weryfikacja hipotezy o występowaniu zależności długookresowej pomiędzy ceną i kosztami budowy 1 m2 PUM oraz dodatkowo zobrazowanie i omówienie znaczącej rozbieżności pomiędzy wartościami przyjmowanymi przez analizowane zmienne. Narzędziem, które umożliwiło przeprowadzenie analizy jest model panelowy oszacowany na podstawie danych z 6 dużych miast w Polsce (tzn. Krakowa, Łodzi, Poznania, Szczecina, Warszawy i Wrocławia). Z punktu widzenia celu głównego szczególnie interesująca wydaje się ocena zależności pomiędzy kosztem budowy 1 metra kwadratowego PUM, a jego ceną transakcyjną. Relacja ta jest warunkowana wieloma czynnikami specyficznymi dla danej inwestycji takimi jak: szczegółowa lokalizacja, aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym, dostępność kredytów itd. Proponowany model panelowy pozwoli uwzględnić fundamentalne różnice pomiędzy poziomem cen i kosztów budowy dla wyszczególnionych miast oraz jednocześnie wyciągnąć wnioski ogólne na temat rzeczywistej roli kosztów w kształtowaniu cen na rynku mieszkaniowym.

The main purpose of this paper is an empirical verification of a hypothesis about the relationship between prices and costs of construction of 1 square meter in the long run. On the other hand, it is important to demonstrate a significant discrepancy between the two variables in Poland. The analysis tool is a panel cointegration model estimated on the basis of data reffering to several large cities in Poland it means: Krakow, Lodz, Poznan, Szczecin, Warsaw and Wroclaw. In the context of this study, it seems interesting to estimate the relationship between the cost of constructing 1 square meter and its transaction price. This relationship is conditioned by many factors specific to the investment, such as: a detailed location, a current situation in the real estate market, an availability of home loans etc. The proposed panel model will take into account the fundamental differences between the level of prices and construction costs for the specified cities.