Warszawski rynek mieszkaniowy w narracji deweloperów, urzędników i ruchów miejskich - studium negocjowania wizji rozwoju miasta

Niniejsza praca jest empirycznym, jakościowym studium przypadku podażowej strony warszawskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych i zaangażowanych weń aktorów społecznych. Praca ta opiera się na dorobku teoretycznym socjologii miasta oraz socjologii i antropologii zachowań ekonomicznych. Obiektem mojego zainteresowania są pracownicy sektora nieruchomości (spółek deweloperskich i innych przedsiębiorstw inwestujących w nieruchomości), urzędnicy odpowiedzialni za politykę przestrzenną i mieszkaniową oraz członkowie ruchów miejskich zainteresowanych tematyką mieszkalnictwa i planowania w mieście. Na podstawie przeprowadzonych wywiadów pogłębionych z trzema grupami rozmówców, jak i szeregu spotkań oraz obserwacji, staram się zrekonstruować ich obraz rzeczywistości: ich samopostrzeganie dotyczące własnej roli w kształtowaniu przestrzeni miejskiej, a także ról pozostałych aktorów w mieście czy ich opinii na temat normatywów polityki przestrzennej i urbanistycznej oraz reguł funkcjonowania rynku nieruchomości. Praca kreśli także kontekst funkcjonowania współczesnego rynku nieruchomości w mieście usytuowanym na półperyferiach globalnego kapitalizmu i stara się pokazać związek lokalnych zjawisk z trendami regionalnymi oraz globalnymi, używając do tego języka współczesnych teorii rozwoju miast. Na podstawie opinii i przekonań na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych staram się z kolei zrekonstruować postulowane wizje rozwoju miasta i sposoby ich osiągania zgłaszane przez te grupy w ramach negocjowania reżimu miejskiego. Reżim miejski rozumiem jako dyskursywno-regulacyjny proces ustalania reguł rozwoju miasta, celów miejskiej urbanistyki i sposobów zarządzania miastem. W przypadku moich badań interesuje mnie nie tyle ostateczny kształt reżimu, ile postulaty zgłaszane do niego przez poszczególne grupy badanych. Wybór tych akurat grup badanych wynika z ich zaangażowania w procesy formalne wokół planowania przestrzennego oraz z założenia o stosunkowo największym ich zaangażowaniu w procesy dyskursywne dotyczące negocjowania priorytetów rozwojowych miasta, które odbywają się w przestrzeni mediów, dyskusjach nieformalnych, procesach formalnych i konsultacjach społecznych. Urzędników, deweloperów oraz przedstawicieli ruchów miejskich traktuję jako przedstawicieli miejskiej elity, która ma stosunkowo największy wpływ na dyskusję o kierunkach rozwoju miasta i mieszkalnictwa w systemie polityki miejskiej.

This thesis is an empirical, qualitative case study of the supply side of the Warsaw residential real estate market and the social actors involved in it. This work is based on the theoretical achievements of the urban sociology as well as the sociology and anthropology of economic behavior. The objects of my interest are employees of the real estate sector (development companies and other companies investing in real estate), officials responsible for spatial and housing policy and members of urban movements interested in the subject of housing and planning in the city. On the basis of in-depth interviews with three groups of interlocutors, as well as a series of meetings and observations, I try to reconstruct their image of reality: their self-perception of their own role in shaping the urban space, as well as the roles of other actors in the city or their opinions on the norms of spatial policy and planning and the rules of functioning of the real estate market. The thesis also outlines the context of the contemporary real estate market in a city located on the semi-periphery of global capitalism and tries to show the relationship of local phenomena with regional and global trends, using the language of modern theories of urban development. On the basis of opinions and beliefs about the housing market, I try to reconstruct the postulated visions of city development and the ways of achieving them claimed by these groups as part of negotiating the city regime. I understand the urban regime as a discursive and regulatory process of setting the rules for city development, the goals of urban planning and the ways of managing the city. In the case of my research, I am interested not so much in the final shape of the regime as in the postulates submitted to it by individual groups of respondents. The choice of these particular groups of respondents results from their involvement in formal processes around spatial planning and from the assumption that they are relatively most involved in discursive processes regarding negotiating the city's development priorities, which take place in the media space, informal discussions, formal processes and social consultations. I treat officials, developers and representatives of urban movements as representatives of the urban elite, which has relatively the greatest influence on the discussion on the directions of city development and housing in the urban policy system.