Środki ochrony nabywców lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym

Celem niniejszej pracy jest analiza środków ochrony nabywców ujętych w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (OchrNabDFGU). Na początku scharakteryzowany zostanie zakres podmiotowy i przedmiotowy ustawy, z wyszczególnieniem nowych instytucji wprowadzonych względem poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Obowiązki informacyjne dewelopera oraz przedsiębiorcy innego niż deweloper stanowią znaczną część ustawy, dlatego też w sposób szczegółowy została przedstawiona kwestia prospektu informacyjnego, jego elementy oraz forma jego sporządzania oraz doręczenia. W dalszej części pracy omawiane są nowe regulacje dotyczące ochrony środków finansowych nabywców związane z prowadzeniem mieszkaniowych rachunków powierniczych oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ostatnie rozdziały poświęcone są kwestiom związanym z możliwością odstąpienia nabywcy od umowy deweloperskiej lub innych umów zawartych z deweloperem na mocy art. 2 ust 1 OchrNabDFGU, doprecyzowanej procedurze odbioru lokalu mieszkalnego oraz środkach ochrony nabywcy wynikających z wpisów roszczeń do ksiąg wieczystych. W treści pracy autorka ocenia skuteczność wprowadzonych mechanizmów i wskazuje na luki legislacyjne oraz nieprecyzyjne pojęcia, które ograniczają ich efektywność. Wnioski obejmują propozycje dalszych zmian w przepisach dla zwiększenia ochrony interesu prawnego nabywców.

The purpose of this paper is to analyze the measures for protecting purchasers as set out in the Act of May 20, 2021, on the Protection of the Rights of Purchasers of Residential Units or Single-Family Houses and the Developer Guarantee Fund (hereinafter referred to as „OchrNabDFGU Act”). The paper begins with a characterization of the subjective and objective scope of the OchrNabDFGU Act, highlighting new institutions introduced compared to the previously applicable Act of September 16, 2011, on the Protection of the Rights of Purchasers of Residential Units or Single-Family Houses. The informational obligations of developers and entities other than developers constitute a significant part of the OchrNabDFGU Act; therefore, this paper provides a detailed examination of the informational prospectus, including its elements, the form of its preparation, and the method of delivery. The subsequent sections of the paper address new regulations regarding the protection of purchasers’ financial resources, particularly in relation to the management of residential escrow accounts and the Developer Guarantee Fund.The final chapters focus on issues related to the purchaser's right to withdraw from a developer agreement or other agreements concluded with a developer under Article 2(1) of the OchrNabDFGU Act, the clarified procedure for the acceptance of residential units, and the protective measures available to purchasers through the registration of claims in the land and mortgage registers. The author evaluates the effectiveness of the mechanisms introduced, pointing out legislative gaps and ambiguous terms that limit their efficiency. The conclusions include proposals for further amendments to the regulations, to enhance the protection of purchasers' rights.